Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır? Yasal yollar ve süreler

Konut kiralarında sözleşmenin süresi dolunca kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir: kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (Türk Borçlar Kanunu, madde 347). Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle ve süreleriyle çıkarabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Son güncelleme: 4 Kasım 2026

Yasal yollar

1. Kira ödenmiyorsaKiracı kirayı ödemezse ev sahibi yazılı olarak en az 30 gün süre verir ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (madde 315). Süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir.
2. İki haklı ihtarKiracı bir kira yılı içinde iki ayrı ay için kirayı ödemediğinden ev sahibi ona iki yazılı haklı ihtarda bulunduysa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (madde 352).
3. Yazılı tahliye taahhüdüKiracı belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve boşaltmamışsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla ya da dava açarak tahliye isteyebilir (madde 352). Taahhüdün, ev kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir.
4. Ev sahibinin ihtiyacıEv sahibi evi kendisi, eşi, çocukları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğundaysa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (madde 350). Evin yeniden yapılması ya da esaslı onarımı gerekiyorsa da bu yol işler.
5. Evi yeni satın alanYeni malik kendi ihtiyacı için, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa altı ay sonra dava açabilir (madde 351). Ayrıntı: Kiracılı ev satmak
6. 10 yıllık uzama süresi dolduSözleşme süresinin bitiminden sonra 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, ev sahibi her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (madde 347).

Önce arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ödenmeyen kira için ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır. Arabulucuda anlaşma sağlanırsa uzun bir dava sürecine gerek kalmayabilir.

Yapılmaması gerekenler

İhtar ve bildirimlerde dikkat

• İhtar ve bildirimleri yazılı yapın; ispat için noter aracılığıyla göndermek yaygın yoldur.
• Süreler kısadır ve kaçırılırsa hak bir sonraki döneme kalabilir; bildirimin süre bitmeden kiracıya ulaşmış olması gerekir.
• Her yolun kendine özgü şartları vardır; adım atmadan önce bir avukata danışın.

Yeni kiracı ararken

Ev boşaldıktan sonra yeni kiracı için: Kiracı nasıl bulunur? ve Kira sözleşmesinde dikkat edilecekler.

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 315, 347, 350, 351 ve 352; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B (7445 sayılı Kanunla eklendi; 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı). Somut durumunuz için bir avukata danışın.

Sık sorulan sorular