Emlakçı komisyonu ne kadar? (2026 güncel)
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesine göre emlakçının alabileceği hizmet bedeli satışta satış bedelinin KDV hariç %4'ünü, kiralamada kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını geçemez. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel taraflar arasında eşit paylaşılır; yani satışta alıcı ve satıcı en çok %2'şer, kiralamada ev sahibi ve kiracı en çok yarım aylık kira öder (her biri ayrıca KDV).
Son güncelleme:
Kurallar tek tabloda
| Konu | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Satışta üst sınır | Satış bedelinin KDV hariç %4'ü | 20/1 |
| Kiralamada üst sınır | Kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarı | 20/2 |
| Kim öder? | Aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır | 20/5 |
| Aynı işle ilgili ek hizmetler | Ayrı sözleşme yapılsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alınır; üst sınır aşılamaz | 20/3 |
| İki tarafla ayrı sözleşme | Alıcı ve satıcıyla (ya da kiracı ve kiralayanla) ayrı sözleşme yapılsa da yalnızca bir hizmet bedeli alınır | 20/6 |
| Ne zaman hak kazanılır? | Yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle | 20/4 |
| Emlakçıyı atlamak | Yetkilendirme süresinde, mülkü gösteren emlakçı atlanıp doğrudan sahibinden alınır ya da kiralanırsa emlakçı yine hizmet bedeline hak kazanır | 20/8 |
Örnek hesap: satış
KDV genel oranı %20 alınmıştır. Tutarlar üst sınırdır; daha düşük bir bedel kararlaştırılabilir.
| Satış bedeli | Toplam üst sınır (KDV hariç) | Toplam (KDV dahil) | Eşit paylaşımda taraf başı (KDV dahil) |
|---|---|---|---|
| 3.000.000 TL | 120.000 TL | 144.000 TL | 72.000 TL |
| 5.000.000 TL | 200.000 TL | 240.000 TL | 120.000 TL |
| 10.000.000 TL | 400.000 TL | 480.000 TL | 240.000 TL |
Örnek hesap: kiralama
| Aylık kira | Toplam üst sınır (KDV hariç) | Toplam (KDV dahil) | Eşit paylaşımda taraf başı (KDV dahil) |
|---|---|---|---|
| 15.000 TL | 15.000 TL | 18.000 TL | 9.000 TL |
| 25.000 TL | 25.000 TL | 30.000 TL | 15.000 TL |
| 40.000 TL | 40.000 TL | 48.000 TL | 24.000 TL |
Bedel nerede yazılır?
Emlakçıyla çalışmaya başladığınızda imzalanan yetkilendirme sözleşmesinde verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri, sözleşmenin süresi ve kararlaştırıldıysa cayma bedeli yer alır (madde 15). Satış ya da kiralama gerçekleştiğinde düzenlenen aracılık sözleşmeleri (madde 16 ve 17) bedelin taraflar arasında nasıl paylaşılacağını da gösterir. İmzalamadan önce bu maddeleri okuyun.
2026 değişikliği: satış bedeli için ödeme sistemi
29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle yönetmeliğe “Ödeme sistemi” başlıklı Ek Madde 1 eklendi. Buna göre taşınmaz satışlarında ödemenin nakit, havale, EFT veya Bakanlıkça belirlenen diğer yollarla yapılması hâlinde satış bedeli, mülkiyet ile bedelin aynı anda el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenir; sistem kullanımında bir kullanım bedeli alınır ve satıcıya aktarılan tutardan düşülür. Uygulamanın kapsamı ve takvimi Bakanlık protokolüyle belirlenir; satıştan önce güncel durumu tapu müdürlüğünden öğrenin. Bu düzenleme emlakçı hizmet bedelinin üst sınırlarını değiştirmez.
MalSahibi komisyon alır mı?
Hayır. MalSahibi taşınmaz işlemine taraf olmaz; satış, kira veya emlak komisyonu tahsil etmez. MalSahibi'ne talep bırakan mülk sahibi bölgedeki belgeli emlakçılarla buluşur; bir emlakçıyla çalışmaya karar verirse hizmet bedeli, bu sayfada anlatılan sınırlar içinde emlakçıyla yapacağı sözleşmede belirlenir.
Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018/30442), konsolide metin, son değişiklik 01.10.2026 — mevzuat metni. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Sık sorulan sorular
Emlakçı komisyonunu kim öder?
Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli taraflar arasında eşit paylaşılır: satışta alıcı ve satıcı, kiralamada kiracı ve ev sahibi yarı yarıya öder.
KDV ayrıca ödenir mi?
Evet. Yönetmelikteki sınırlar KDV hariç tutarlardır; KDV bunun üzerine eklenir.
Kirada emlakçı komisyonu kaç ay?
En çok bir aylık kira bedeli (KDV hariç). Eşit paylaşımda ev sahibi ve kiracı en çok yarım aylık kira (+KDV) öder.
Komisyon pazarlık edilebilir mi?
Evet. Yönetmelik yalnızca üst sınırı belirler; daha düşük bir bedel taraflarca kararlaştırılabilir ve sözleşmeye yazılır.
Emlakçı %4'ten fazla isterse ne yapmalıyım?
Satışta toplam hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç %4'ünü geçemez. Sözleşmeyi imzalamadan önce bedeli kontrol edin; kurala aykırı bir uygulama için bulunduğunuz ildeki ticaret il müdürlüğüne başvurabilirsiniz.
MalSahibi'nden komisyon alınır mı?
Hayır. MalSahibi taşınmaz işlemine taraf olmaz ve emlak komisyonu tahsil etmez.