Ev satarken vergi ödenir mi? Gayrimenkul değer artış kazancı ve 5 yıl kuralı
Bedel ödeyerek aldığınız bir evi 5 yıl dolmadan satarsanız, elde ettiğiniz kazanç değer artışı kazancı sayılır ve gelir vergisine tabidir (Gelir Vergisi Kanunu, mükerrer madde 80). 2026 yılında yapılan satışlarda kazancın 150.000 TL'si vergiden istisnadır. Evi 5 yıldan sonra satarsanız ya da ev size miras veya bağış yoluyla geçtiyse bu vergi doğmaz.
Son güncelleme:
Kim vergi öder, kim ödemez?
- Öder: evi satın alarak (bedel ödeyerek) edinmiş ve 5 yıl dolmadan satmışsanız, kazancınız 2026 için 150.000 TL'yi aşıyorsa aşan kısım için.
- Ödemez: evi edindiğiniz tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satarsanız.
- Ödemez: ev size miras ya da bağış yoluyla (bedelsiz) geçtiyse.
- Ödemez: zarar ettiyseniz ya da kazancınız istisna tutarının altındaysa.
Süre, evin tapuda adınıza tescil edildiği tarihten başlar.
Kazanç nasıl hesaplanır?
- Alış bedelini güncelleyinSatış ayı hariç, alıştan satışa kadar Yİ-ÜFE'deki (üretici fiyat endeksi) artış %10 veya daha fazlaysa, alış bedeli bu artış oranında artırılır (endeksleme).
- Giderleri düşünSatış bedelinden güncellenmiş alış bedelini ve satış nedeniyle sizin ödediğiniz gider, vergi ve harçları (ör. satıcı payı tapu harcı, emlakçı hizmet bedeli) düşün.
- İstisnayı düşünKalan kazancın 150.000 TL'si (2026 satışları için) vergiden istisnadır. Bu tutar yılda bir kez uygulanır, her satış için ayrı değil.
- Tarifeyi uygulayınKalan tutar gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Aynı yıl başka gelirleriniz de beyan ediliyorsa vergi dilimi değişebilir.
Örnek hesap
Varsayımlar: ev Mart 2023'te 3.000.000 TL'ye alındı, Kasım 2026'da 6.000.000 TL'ye satıldı. Aradaki Yİ-ÜFE artışı örnek olsun diye %80 alınmıştır; gerçek oranı satış ayına göre hesaplamanız gerekir. Satıcı başka gelir beyan etmiyor.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satış bedeli | 6.000.000 TL |
| Güncellenmiş alış bedeli (3.000.000 × 1,80) | − 5.400.000 TL |
| Satıcı payı tapu harcı (binde 20) | − 120.000 TL |
| Emlakçı hizmet bedeli, satıcı payı (%2 + KDV) | − 144.000 TL |
| Kazanç | 336.000 TL |
| 2026 istisnası | − 150.000 TL |
| Vergiye tabi tutar | 186.000 TL |
| Vergi (%15 dilim) | 27.900 TL |
Aynı ev 5 yıl dolduktan sonra satılsaydı bu vergi doğmazdı.
2026 gelir vergisi tarifesi (ücret dışı gelirler)
| Gelir dilimi | Oran |
|---|---|
| 190.000 TL'ye kadar | %15 |
| 190.000 – 400.000 TL arası | %20 |
| 400.000 – 1.000.000 TL arası | %27 |
| 1.000.000 – 5.300.000 TL arası | %35 |
| 5.300.000 TL'den fazlası | %40 |
Ne zaman ve nasıl beyan edilir?
Değer artışı kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Beyanname Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinden ya da e-Devlet üzerinden verilebilir. Kazancınız istisna tutarının altındaysa beyan gerekmez. Durumunuz karmaşıksa (birden fazla satış, hisseli mülk, başka gelirler) bir mali müşavire danışın.
Satıştan önce yapılacaklar
- Evi tapuda hangi tarihte adınıza tescil ettirdiğinizi kontrol edin; 5 yıla az kaldıysa satış tarihini planlamak vergiyi değiştirebilir.
- Alış ve satışla ilgili belgeleri (tapu, harç makbuzları, emlakçı faturası) saklayın.
- Satış masraflarını önceden hesaplayın: tapu harcı ve emlakçı hizmet bedeli.
Kaynak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer madde 80 ve 81; 2026 istisna tutarı ve tarife: 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete, 31.12.2025, sayı 33124, 5. mükerrer). Tutarlar her yıl güncellenir. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, vergi danışmanlığı değildir; kesin hesap için bir mali müşavire danışın.
Sık sorulan sorular
Ev satarken vergi ödenir mi?
Evi satın alarak edindiyseniz ve 5 yıl dolmadan sattıysanız kazancınız değer artışı kazancı olarak vergilendirilir; 2026 satışlarında 150.000 TL'lik kısım istisnadır. 5 yıldan sonra yapılan satışlarda ya da miras veya bağışla edinilen evlerde bu vergi doğmaz.
5 yıl ne zamandan başlar?
Evin tapuda adınıza tescil edildiği tarihten başlar.
Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
Hayır. Miras ya da bağış yoluyla bedelsiz edinilen evlerin satışından doğan kazanç değer artışı kazancı sayılmaz; 5 yıl şartı da aranmaz.
2026 değer artışı kazancı istisnası ne kadar?
2026 yılında yapılan satışlar için 150.000 TL'dir. İstisna yılda bir kez, o yılki toplam kazanca uygulanır.
Değer artışı kazancı ne zaman beyan edilir?
Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir.
Emlakçıya ödediğim bedel kazançtan düşülür mü?
Satış nedeniyle sizin ödediğiniz giderler, vergi ve harçlar kazançtan düşülür. Emlakçı hizmet bedeli ve satıcı payı tapu harcı bu giderlerdendir; belgelerini saklayın.