İskânsız ve kat irtifaklı ev satılır mı?

Evet, iskânı (yapı kullanma izni) olmayan ya da tapusu kat irtifaklı bir ev tapu müdürlüğünde satılabilir. Ancak bu durum alıcının konut kredisi kullanmasını zorlaştırabilir ve fiyatı etkileyebilir. Bina projesine uygun yapıldıysa belediyeden iskân alınıp tapuda kat mülkiyetine geçilebilir; bu, satışı genellikle kolaylaştırır.

Son güncelleme: 4 Kasım 2026

Önce terimler

• İskân (yapı kullanma izni): binanın projesine uygun yapıldığını ve kullanılabileceğini gösteren, belediyenin verdiği belge.
• Kat irtifakı: bina tamamlanmadan ya da iskân alınmadan, arsa payına bağlı olarak kurulan hak. Tapuda “kat irtifakı” yazar.
• Kat mülkiyeti: iskân alındıktan sonra her bağımsız bölüm (daire, dükkân) üzerinde kurulan ayrı mülkiyet. Tapuda “kat mülkiyeti” yazar.

Tapunuzun türünü e-Devlet’teki “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetinden ya da tapu senedinden görebilirsiniz.

Satışta neler değişir?

• Satış yapılabilir: kat irtifaklı bağımsız bölüm de tapu müdürlüğünde satılır; işlem adımları aynıdır. Bkz. Ev satarken tapu işlemleri
• Kredi: bankalar konut kredisinde iskân ya da kat mülkiyeti şartı arayabilir. Kredi kullanacak bir alıcıyla anlaşmadan önce bankanın şartlarını öğrenmesini isteyin.
• Fiyat: iskânı olmayan evler, aynı bölgedeki iskânlı benzerlerine göre daha düşük fiyatla alıcı bulabilir; alıcı havuzu daralabilir.
• Açık bilgi: ilanda ve görüşmelerde evin iskân ve tapu durumunu açıkça belirtin; sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

İskân alıp kat mülkiyetine geçmek

1. Durumu öğreninBinanın yapı ruhsatı ve projesine uygun yapılıp yapılmadığını belediyenin imar biriminden öğrenin.
2. İskân başvurusuBina projesine uygunsa yapı kullanma izni için belediyeye başvurulur. Bu başvuru genellikle bina adına (yönetim ya da müteahhit aracılığıyla) yapılır.
3. Tapuda kat mülkiyetine geçişİskân alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Binada projeye aykırılık varsa iskân alınamayabilir. Bu konuda belediyenin imar birimi ve gerekirse bir avukat ya da mimardan bilgi alın.

Satıştan önce kontrol listesi

• Tapudaki nitelik (kat irtifakı / kat mülkiyeti / arsa) ve arsa payı
• Yapı ruhsatı ve iskân durumu (belediye)
• Tapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığı
• Bölgedeki benzer evlerin fiyatları: Evimin değeri ne kadar?

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; 3194 sayılı İmar Kanunu (yapı kullanma izni). Uygulama belediyeye ve bankaya göre değişebilir; güncel şartları ilgili kurumdan öğrenin.

Sık sorulan sorular